大分市で不動産売買をする前に！仲介手数料や相続時の節税対策をチェック！

売買時に必要な手数料とは？

大分市で不動産売買をするときには、多くの方が不動産会社に仲介を依頼します。仲介手数料とは、仲介の成功報酬として不動産会社に支払う費用です。仲介手数料は宅地建物取引業法によって金額や支払い方法が定められています。その金額は不動産売買額に応じて変化し、時に100万円を超える金額になることもあります。

不動産会社は不動産を売却したいと考える方のご要望に応じ、戸建てやマンションなどの不動産の売却先を探します。不動産会社に依頼すれば、所有するデータベースから買い手を探したり、物件情報サイトに情報を掲載したりという専門的なサポートが受けられます。

購入希望者が現れたときには、不動産会社が物件見学の調整や立ち会いをしてくれます。売却活動を経て売買が成立した段階では、不動産会社は契約書のやり取りや重要事項の説明などのサポートを行います。

不動産の仲介手数料はこうしたサポートを経て売買が成立したことに対する成功報酬です。様々な売却活動をしてもらったとしても、結果的に売却に至らなかった場合には支払いが発生しません。

仲介手数料を支払うタイミングは依頼した不動産会社によって異なります。多くの場合は、不動産の売買契約を締結した段階で仲介手数料の半額を、物件を引き渡す段階で残りの半額を支払うことになります。なお、仲介手数料は基本的に現金で支払うことになっています。不動産売買の契約を行うときには、まとまった額の現金を用意しておくのが安心です。

仲介手数料は、不動産を売却する側と購入する側の双方が支払うのが一般的です。1つの不動産会社が売主と買主の間に直接入ることを単独仲介と呼びます。これに対し、不動産の売却と購入を別々の不動産会社が仲介することを片手仲介と呼びます。両手仲介であれば不動産会社には2倍の仲介手数料が入るため、多くの不動産会社は極力両手仲介で取引できるよう調整しています。

不動産の売買には必ずしも仲介してくれる業者が必要というわけではなく、個人間で取引が行われるケースもあります。この場合には不動産会社を挟んでいないため、当然ながら仲介手数料の支払いも不要となります。

しかし、不動産取引に関する取引は煩雑なため、十分な知識を持たない方が手続きを行うのはかなり難しいものです。個人間での不動産取引では、正しい手続きが行われなかったことによって大きなトラブルに発展する例もあります。安心して不動産売買を進めるためには、幅広い専門知識を持つ不動産会社にサポートしてもらうのが最適なのです。

費用相場について

不動産売却時の仲介手数料には、以下のような限度額が定められています。

• 200万円以下：売買価格の5％
• 200万円～400万円以下：売買価格の4％
• 400万円以上：売買価格の3％

この上限金額は宅地建物取引業法に定められており、不動産会社はこの定めを超えて仲介手数料を請求することはできません。不動産仲介手数料の計算方法はやや煩雑なため、大まかな仲介手数料の額をチェックするためには、速算式を使うのがおすすめです。

仲介手数料の上限額は「取引物件価格×3%＋6万円＋消費税」という計算式で算出できます。

例えば、大分市で4,000万円の不動産を取引したときには、仲介手数料の税抜額は4,000万円×3%＋6万円なので126万円になります。これに消費税を加えた金額は、138万6,000円です。

目安として、物件の売買価格が3,000万円を超えると、仲介手数料の金額相場は100万円以上となります。6,000万円以上の高額な不動産取引を行う場合には、仲介手数料は200万円に達することになります。

節税対策とは？

現金を相続した場合には、かなりの額を相続税として納めることになります。相続税の節税には、資産の形を変えて相続するという方法があります。

現金での相続に比べて不動産相続の税額が低くなるのは、評価額が下がるためです。

例えば土地であれば、現金に比べて評価額が20％低く設定されるので、その分相続税の額も低くなります。

建物の場合には、3年毎に固定資産税評価額が見直されてどんどん減額されるため、相続税の額も下がっていきます。

不動産を賃貸物件として第三者に貸した場合にはさらに評価額が低くなり、税額も下がります。多くの資産を持つ方の多くは、土地や建物を購入したりマンションを建てて賃貸に回したりといった方法で節税をしています。

相続する資産の形を変えるだけで、相続税の額を数百万円、あるいは数千万円節税することも可能となるのです。

さらに、相続税には各種控除や特例が適用できます。不動産を所有していることで適用になる控除や特例は多いので、上手に活用してみましょう。

売買時の注意点

相続した不動産は居住用として使うだけでなく、売買する選択肢も考えられます。

相続不動産を売却するときには、以下のポイントに気をつけましょう。

相続不動産の名義を確認しておく

相続不動産が亡くなった方の名義になっている場合、そのままでは売却ができません。

不動産の相続後に売却を行うのであれば、所有名義人が誰になっているのかを確認しましょう。亡くなった方の名義になっていた場合には、法務局に赴いて登記名義の変更手続きをすることになります。

名義変更をするためには戸籍謄本や固定資産税評価証明書をはじめとした各種書類の提出が求められます。煩雑な手続きをするのが難しい場合には司法書士に依頼するとよいでしょう。

遺産分割協議前に売却するのなら相続人の同意を得ておく

不動産を1人で相続する場合には、特に問題は起きません。多くの場合、相続人は複数人になり、遺産分割協議が必要となります。

相続不動産は必ずしも遺産分割協議が終わらなければ売却できないということはありません。ただし、相続人の同意を取らずに売却すると分割協議でトラブルに発展する可能性があります。

相続人全員が同意をしていれば、相続登記をした後に売却が可能です。

お得になるタイミングで相続不動産を売却する

使わない不動産は早めに売却した方がお得です。相続税の申告期限の翌日から3年以内であれば、相続税の取得費加算の特例が適用されます。この特例では、土地を売却したときの取得費に相続税を加算することで、売却益に対して課税される所得税の額を下げられます。